【网友提问】

刘某把自己的汽车抵押给了小王，没有办理登记。现在刘某又把汽车出租给吴某使用，在出租期内，刘某到期没法清偿债务，小王行使抵押权拍卖汽车，新的买受人还需要履行租赁合同吗？

【律师解答】

小王的抵押权没有办理登记，吴某在法律上属于善意第三人，因此新的买受人仍旧需要继续履行租赁合同

根据《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。由此可知，一般情况下，若抵押权先于租赁关系登记的，那么买卖不破租赁规则将不能再约束租赁物上抵押权实现后新的所有人。但是我国《物权法》中抵押权包括不动产抵押权与动产抵押权，不动产抵押权自登记时设立，动产（交通运输工具、生产设备、原材料、半成品、产品、船舶、航空器）抵押权自合同生效时设立，未经登记的，不能对抗善意第三人。

【律师提示】

我国合同法中规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。那么在房屋租赁合同中，即使抵押权先于租赁合同设立的，且也办理了抵押登记。在抵押权人实现抵押权时，虽然买卖不破租赁规定不会再被适用，但是房屋租赁合同的承租人仍然享有优先购买权。