【网友提问】

我与开发商签订《商品房预售合同》，购买了一套二层商铺，已经支付全部价款。一年后交房，验房时发现商铺虽然可以使用但是面积小，有明显压抑感，遂要求退房。但是开发商回复，该房屋系严格按照原计划设计图纸施工的，从未进行任何规划设计变更，不同意解除合同。我该怎么办？

【律师解答】

什么是商品房预售呢？商品房预售是指平等主体的当事人之间对尚未建成房屋的交易行为，俗称期房购买。区别于现房交易，商品房预售合同是指在商品房尚未建成时卖方和买方的交易行为，此时，买受人在买房时只能借助出卖人提供的资料以及口头承诺，通过想象来认知所购房屋的情况。故，实际房屋与买受人的想象通常是存在差异的。也正因为如此，在同等条件下，期房价格相对偏低。这也要求买受人对交易风险有合理预期。

但是，这种预期必须是合理的，如果卖方交付的房屋超出买受人合理预期的，买受人可以以重大误解为由请求撤销合同。合同一经撤销，双方之间签订的《商品房预售合同》自始不发生法律效力。开发商应当返还购房款与占用购房款期间的利息。

根据上述分析，在这个问题中，如果经过现场勘验，即使开发商交付的房屋确实可以使用，但是如果交付的房屋确实存在空间狭小，结构低矮，有明显压抑感等问题，且在通常情况下普通人根据被告提供的信息无法想象房屋存在这些对买受人是否购置房屋存在重大影响的问题的，显然不符合购房人在买房时的真实意思表示。因此，买受人一方有权请求变更或者撤销该合同。

【律师提醒】

    能够援引重大误解撤销该合同的，必须满足两个构成要件。第一：必须是买受人对合同内容发生重大误解，即如果买受人知道实情就不会购买该房屋，与此同时，需要评价作为一位普通人，经理性评价后是否会作出购置房屋的意思表示。第二：买受人不买房必须是基于该错误，该错误与买受人不买房屋之间具有直接因果关系。只有满足上述两个条件，才能援引重大误解主张撤销该预售合同。