【网友提问】

我与开发商订立了车位认购书，车位款28万元已经一次性付清，合同中明确约定买受人不得因面积差异而要求解除合同或者退还车位款。同时，出卖人承诺交付车位质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准。交付车位后，车位面积明显小于合同面积，同时也小于国家行业标准确认的小型车车位最小面积的要求，遂要求开发商退还一定车位款，开发商拒绝。开发商以合同事先约定的“买受人不得因面积差异而要求解除合同或者退还车位款”拒绝支付赔偿合法吗？

【律师解答】

纵使开发商与买受人事先约定了不予解除合同或者退还车位款，在满足一定条件时，开发商也应当返还一定车位款。原因在于，作为车位合同的出卖方对于出卖标的物的质量负有法律和合同约定的质量担保义务，法定质量担保义务通常以国家或行业强制性标准作为确认依据。

上述问题中，双方合同中就车位的约定应当符合国家发布的质量规范和设计文件要求。根据《车库建设设计规范》之规定，小型汽车室内停车库的具体车位尺寸如下：小型汽车的外廓设计尺寸为4.8m（长）x1.8m（宽）x2.0m（高）。采用垂直式停车方式的小型汽车停车位最小尺寸宜为5.3m（长）x2.4m（宽），停车位前端的通车道最小宽度宜为5.5m。小型汽车与左右两侧墙面的最小距离应为0.6m，与前后墙面的最小距离应为0。

因此实际交付的车位不符合上述规定的，系交付瑕疵，应当按照合同约定承担更换、退还或者减少价款等违约责任。

【律师提醒】

这也提醒买受人在验收开发商交付的车位时，应着重审查车位是否满足国家规定的质量规范、标准和设计文件要求，否则，有权要求开发商承担违约责任。同时，即使开发商合同中没有约定交付车位应当符合国家发布的质量规范、标准和设计文件要求，在实际操作中其也应当遵守该规范。