某房产开发公司于2020年6月在青岛设立了分公司，并授权张某作为青岛分公司的负责人。2021年3月，张某向刘某出具借条，向刘某借款300万元用于某小区建设工程，且注明“用房抵押”（加盖分公司公章），嗣后双方签订了六套《商品房买卖合同》。现借期已至，刘某起诉要求房地产开发公司、青岛分公司、张某返还借款。

【也迪律师解答】

第一、借据是证实当事人之间借贷关系成立的直接证据，在本案借条出具时，张某系房地产开发公司青岛分公司的负责人，也在借条上注明了借款用于“工程建设”，因此，张某具有代表房地产开发公司青岛分公司对外借款的权利外观，刘某对此信赖且无过失。企业分支机构的债务采用分公司直接责任与总公司补充责任相结合来承担，故刘某起诉房地产开发公司、青岛分公司为本案共同被告并无问题。

第二、张某与刘某签订的《商品房买卖合同》并无买卖房屋的合意，双方之间签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是为涉案借款提供房产抵押，故成立不动产抵押合同关系。因未办理不动产抵押登记，抵押权尚未实际设立，刘某无权就抵押物主张优先受偿权。抵押担保合同的效力亦会受到影响，原因在于：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第十一条第一款规定，公司的分支机构未经公司股东（大）会或者董事会决议以自己的名义对外提供担保，相对人请求公司或者其分支机构承担担保责任的，人民法院不予支持，但是相对人不知道且不应当知道分支机构对外提供担保未经公司决议程序的除外。因此，刘某能否要求房地产开发青岛分公司在抵押物价值范围内承担担保责任还需要根据案件证据进一步判断。