某房地产开发公司与某建筑公司签订了《联合开发协议》，约定房地产开发公司提供建设项目所需的全部用地，建筑公司负责各类设计开发和建造等，过程中发生的各类责任全部由建筑公司承担，与房地产开发公司无关，建筑公司应一次性支付1000万元现金给房地产公司，其余因此产生的经济效益归建筑公司所有。请问该协议是否有效？

【也迪律师解答】

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。本案中，两公司签订了《联合开发协议书》，虽名为联合开发协议，但纵观整个协议，并未约定房地产开发公司承担任何风险，其只收取固定利益，故该联合开发协议缺乏双方当事人共担风险这一重要合作特征，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的合作开发房地产合同的特征。在当事人的意思表示的外在形式与内在真意不一致的情况下，应以当事人的真实意思确定法律关系的性质。故根据前述分析，《联合开发协议》的本质为土地使用权转让合同，而非房地产合资合作开发。由于该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，应属合法有效。