某公司因资金周转困难，向银行借款5000万元，并将其名下的60亩土地为银行办理了抵押。后公司将其中40亩土地用于建造商品房并出售，公司未按期偿还借款被银行起诉至法院，银行请求判令公司清偿全部借款本金及利息，并要求对办理抵押登记的60亩土地的拍卖价款优先受偿，会被法院支持吗？

【也迪律师解答】

《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。....抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。由此可知，即便涉案的60亩土地已经为银行办理抵押登记，公司仍为60亩土地的所有权人，有权处分抵押的财产，无需征求抵押权人的同意。

本案中，公司向不特定的购房人出售商品房的行为系有权处分，无论购房人知情与否，合同在不违背法律、行政法规的强制性规定的前提下，只是系当事人的真实意思表示，应为有效。那么，银行的利益是否会因此受到损害呢？答案是否定的。一方面，银行可对未开发的20亩土地主张优先受偿权；另一方面，根据抵押权的追及效力，同时依据《城市房地产管理法》第三十二条的规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，银行还可以对已开发的40亩土地上的购房者主张抵押权。