开发商能否以业主不预交物业费拒绝交房？

【网友提问】
我买了一套商品房，开发商在交房的时候要求先给物业费，否则不交房。开发商的这种说法有问题吗？

【律师解答】
司法实务中，房屋交付一般是指开发商通知收房，交付房屋相关资料，买方进行质量验收，领取房屋钥匙。一般情况下，房屋钥匙的交付视为房屋的交付使用。房屋交付后，房屋毁损、灭失的风险由买方承担。但是在交房时，开发商委托物业公司办理交房手续的情形较为常见，但物业公司在交房时可能会要求买受人预缴物业费用，方可领取钥匙。这样的做法是否合法？

如果《商品房买卖合同》中没有交房时先交纳物业服务费用的类似约定，在交房时要求对方预交物业费的做法是不合理的，原因在于：

商品房买卖合同是开发商与业主签订的，双方之间形成的是《商品房买卖合同》之法律关系。也就是说，买方支付房屋价款，卖方负有向买方交付房屋的合同义务。但是，业主是否应当缴纳物业费是业主与物业公司之间形成的法律关系，双方是基于《物业服务合同》，而非《商品房买卖合同》。因此，这两者之间没有必然联系。即，如商品房销售合同未对预缴物业费进行事先约定，则买受人收房时无须预交物业费，开发商以此拒绝交房造成买受人迟延收房的，开发商应当承担逾期交房违约责任。

在收房时，买方如果遇到开发商要求先行支付销售合同未涉及的物业费、先行签署收房文件后验房等再交房的，因此类情形违反合同约定的交房程序，买受人有权拒绝，由此造成逾期交房的违约责任，开发商应当承担。