【案例分享】

小王（购房者），小马（房东），双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“购房价格为950000元，小马已收到小王的定金50000元，合同签订后3日内小王支付首付款30万元。小马收到首付后将钥匙交给小王装修使用，待小马取回产权证一个月内，双方办理完产权过户手续后，小王将剩余房款458000元再支付给小马”。后，双方按照合同约定履行完毕了定金支付、首付款支付以及交付钥匙等全部条款，但是，小马得知小王被限制高消费，于是拒绝为小王办理产权过户手续，小马主张与小王解除合同。小马的诉求能否得到支持？

【律师解答】

根据我国法律规定，小马提出拒绝为小王办理产权过户手续的请求权基础是不安抗辩权。不安抗辩权是指在有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时，在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利。

具体到上述案件中，第一：小马与小王签订的《房屋买卖合同》为双务合同且互负债务，即小王应当支付给小马购房款，小马应将房屋过户至小王名下；第二：合同约定，小马取回产权证后，要先为小王办理产权过户手续，后由小王支付剩余房款。其三，小马作为先履行一方，提供确切证据（小王因欠钱已经被限制高消费、成为被执行人的相关信息）证明小王履行能力明显不足。因此，小马有权行使不安抗辩权。

【律师提醒】

行使抗辩权还应当注意以下两点：

第一：尽到通知义务。行使不安抗辩权，无须征得对方当事人的同意，但应及时把将行使该权利通知对方，使对方尽快提供担保或设法履行。第二：举证义务。如果无法举证证明对方确实存在无法履约的风险，则应当承担违约责任。