【网友提问】

我买了套房子，过户后才发现房屋所在土地的使用权年限远低于合同中约定的土地使用权期限，该怎么办？

【也迪律师解答】

土地使用权出让的最高年限依照土地用途确定，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之规定：居住用地土地使用权出让最高年限七十年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地土地使用权出让最高年限五十年，商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限四十年，综合或者其他用地土地使用权出让最高年限五十年。

如果不仅土地使用权年限与合同约定不符，土地性质、用途与合同约定也不符的，很可能导致合同无效或不能实现合同目的，若导致不能实现合同目的，买方有权解除合同，并请求卖方赔偿损失。

但实践中最常遇到的往往是实际使用权期限短于合同约定期限但却又不足以直接导致合同无效或不能实现合同目的，在这种情况下，买方有权要求卖方承担违约责任，赔偿损失。

【也迪律师提示】

土地使用权年限到期的，也不必担心，《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。   

 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”