【网友提问】

签订的认购书和正式的商品房买卖合同有什么区别？怎么能区分，什么情况下是《认购书》？什么情况下是《买卖合同》？

【律师解答】

《认购书》即为预约合同，也就是在签订正式的《商品房买卖合同》之前所签订的文书，是对双方交易房屋事宜的初步确认。《认购书》签订的目的是为了签订正式的《房屋买卖合同》。预约是前契约阶段的合同，如果违反合同约定，承担的是缔约过失责任而非违约责任。只有存在事实或者法律上的必要时，才能够签订预约合同，如果没有这个必要，则无需签订预约合同。

那么，具体应当如何确定是预约合同还是本约合同呢？符合以下两个条件的，可以被认定为《商品房买卖合同》而非《预约合同》。

第一：符合《商品房销售管理办法》第16条规定之内容的。首先，《订购书》中约定了“交付使用条件及日期”买卖合同的必备条款。其次：具备了“面积差异的处理方式”的必备条款。由于商品房面积系依据产权登记面积或者测绘成果表，而产权登记面积或者测绘成果表是交付商品房面积的标准，这是在预约阶段没办法确定也没办法拟定的条款。最后，需要约定商品房尾款的付款时间，约定供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等基础配套设施的交付承诺和有关权益。约定办理产权登记等有关事宜，这也是在预约阶段没有办法设立的。

第二：出卖人已经按照约定收取购房款。购房款既包括全款，也包括部分购房款。通常有三种方式，第一种是一次性付清全款，第二种是分期付款，第三种是以个人住房贷款的方式付款。

【律师提醒】

 在商品房交易市场中，一些开发商经常以《认购书》的名义，签订《商品房买卖合同》，从而将风险转嫁到购房者身上。因此，购房者在签订《商品房买卖合同时》，应当仔细查看《认购书》中的条款内容，并确认开发商是否已经取得《商品房预售许可证》，以最大限度维护自身合法权益。