北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）海民初字第16192号

原告（反诉被告）文晓春，男，1977年12月5日出生。

身份证号：×××。

委托代理人高甡屾，北京市昆泰律师事务所。

被告（反诉原告）北京建安装晟商贸中心，住所地北京市海淀区清河马坊村西路路西（平房）。

负责人史殿武，经理。

委托代理人赵策。

委托代理人武良军，北京市中孚律师事务所律师。

      原告（反诉被告）文晓春与被告（反诉原告）北京建安装晟商贸中心（以下简称建安装晟中心）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）文晓春及其委托代理人高甡屾，被告（反诉原告）建安装晟中心的委托代理人赵策、武良军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

       文晓春诉称，我与建安装晟中心签订《市场承包合同》，约定建安装晟中心将坐落于北京市海淀区宝盛里小区晨光便民市场内房屋17间及市场内摊位租给我承包经营，期限最低5年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同签订后，我按合同约定先后交纳了一年的租金及押金后对该市场进行承包经营，经营期间双方对于市场中出现的诸如火灾及停业的问题均能协商解决，但就在我重新投入广告对市场进行宣传时，建安装晟中心突然告知我解除合同，使我将面临巨大的经济损失。根据合同第九条第9项的约定，现起诉请求法院判决解除双方签订的《市场承包合同》及2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》，判决建安装晟中心向我支付各项费用共计1716236元，其中包括退还押金10万元、退还尚未使用期间的房屋及摊位租金101688元、退还多收的房屋及摊位租金57500元、各项补偿金1457048元，诉讼费由该中心承担。

建安装晟中心辩称，文晓春在履行合同过程中存在严重违约行为，迟延交付租金累计达30天以上，依照合同约定，我中心有权解除合同；根据合同第十二条特别约定条款规定，相关政府部门要求关闭晨光便民市场，此情况符合上述条款约定，合同应当自动解除，双方互不承担赔偿责任；在我中心明确提出因文晓春违约及相关政府部门要求关停市场而解除合同后，2015年3月25日，文晓春向我中心支付拖欠租金及相关费用18.2万元，希望继续履行合同，我中心明确表示，继续履行合同已无可能，后在文晓春坚持要求支付的情况下，并处于弥补自身损失及规避风险的考虑，我中心接受了对方支付的租金，但并非同意继续履行合同。且根据合同第十条第6款的规定，文晓春在承租范围内不能继续履行合同的，押金不能要求退还。综上，我中心不同意文晓春全部诉讼请求，并反诉请求法院判决解除双方签订的《市场承包合同》及2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》，诉讼费由文晓春承担。

      文晓春对建安装晟中心的反诉辩称，由于市场已无法经营，我同意解除《市场承包合同》和《房屋租赁合同》，若该中心向我支付合理的补偿，我也同意腾退诉争房屋，但我不同意支付2015年6月1日之后的房屋使用费，由于建安装晟中心是违约方，故这部分损失应由该中心自行承担。

       经审理查明，文晓春（乙方）与建安装晟中心（甲方）签订《市场承包合同》，约定甲方将坐落在北京市海淀区宝盛里小区晨光便民市场内房屋17间及市场内摊位租给乙方使用，租赁期限最低5年，租期自2014年6月1日起至2019年5月31日止，租期前三年内该房屋年租金总额20万元，承租范围内摊位年租金40万元，总计60万元，押金5万元。合同第七条约定，租金结算时间和方式为每半年支付一次，乙方应按照约定时间及时支付租金，如乙方拖欠租金时间累计达到30天以上，则甲方有权解除合同。合同第九条第9项约定，合同期内，在乙方正常履行义务的前提下，甲方不得提前终止本合同，否则按租金的2倍向乙方进行补偿，并退还押金。合同第十条第1项约定，合同期满或者非甲方原因导致合同解除，乙方对房屋的改造、装修装饰及其他附加物无偿归甲方所有；第6项约定，乙方在承租范围内不能继续履行合同的，押金不能要求甲方退还。合同第十二条“特别约定条款”约定，晨光便民市场是西三旗街道办事处为方便周边居民生活而允许甲方经营的项目，但便民市场业务并非甲方营业执照范围内经营项目，甲方已将该情况明确告知乙方，乙方对上述情况完全知晓并认真考虑过上述情况可能存在的风险；如因西三旗街道或者相关政府职能部门要求市场停止经营，则本合同自动解除，甲、乙双方互不承担赔偿责任；甲方按乙方实际使用时间如数退还乙方已付的租金及押金；甲方允许乙方以甲方的名义与市场商户签订租赁协议，但租赁协议应经甲方审查后方可与市场商户签订，合同应一式三份，向甲方提供一份备案；鉴于本条第一款的情况以及对其他风险的防范，乙方每次向市场商户收取的租金不得超过3个月租金，如乙方每次向商户收取超过3个月租金，则应按照收取租金的比例向甲方交纳保证金，具体比例由双方协商确定。2014年4月14日，文晓春向建安装晟中心支付2014年6月1日至11月30日的租金30万元及押金5万元。

       其后，文晓春又委托其叔叔文显瑞与建安装晟中心签订补充协议，针对《市场承包合同》第十二条特别约定条款达成如下约定：一、由于乙方经营过程中收费期过短，对经营有一定的风险性，对此甲方允许乙方收取商户为期半年租金；二、乙方需向甲方支付保证金5万元，此保证金用于乙方撤场后解决商户纠纷用款或租赁期满后房屋保证金抵扣应由乙方承担的所有费用外，剩余部分如数退还给乙方，否则概不退还，归甲方所有。2014年11月5日文晓春又交押金5万。

       另，双方还于2014年7月16日签订一份《房屋租赁合同》，约定文晓春自2014年7月15日至2018年7月14日租赁市场北区16号摊位，月租金3500元。

      2014年7月17日，市场内发生火灾。2014年11月1日，晨光便民市场因海淀区争创文明城区而暂时关停，至2015年1月20日，市场重新开始营业。2015年2月底，双方又达成一补充协议，内容为：一、甲方免除17间房屋及市场内摊位30天租金5万元，作为此次事件的经济补偿，补偿款于下半年租金内扣除；二、乙方不得再以此事件作为理由向甲方提出任何异议；……；五、承租方对于过火后四间房的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不在使用所承包的房屋和摊位，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构，所有权归甲方；六、由于在争创文明城区（11月1日-1月10日）期间市场未能正常营业，甲乙双方同时受到经济损失，经双方友好协商，甲方免除乙方3万元租金于下半年租金内扣除。

       2015年1月23日，文晓春交纳2014年12月1日至2015年5月31日期间的租金10万元。2015年3月15日，建安装晟中心下发通告，内容为文晓春等应在2014年12月1日前交付下阶段租金但至今未付，故决定依据《市场承包合同》第七条与文晓春解除合同，如上述问题在十日内未能得到解决，该中心将收回所属房屋及场地。2015年3月25日，文晓春又交纳182000元，收据开具款项名目为“市场租金余款”。2015年3月26日，建安装晟中心向文晓春、文显瑞下发告知书，内容为：“第一、因我方接到有关部门通知，因晨光便民市场无营业执照属于非法市场须关停；第二、因你方屡次拖欠我方租金、水电费及其他费用，所以我公司依据与你方签订的《市场承包合同》的第七条、第十二条两项条款与你方解除合同，即日起由我公司接管市场相关的一切事物，并限你方三日内离场。”文晓春认为此告知书证明晨光便民市场属于无照经营的非法市场。建安装晟中心对此证明目的不予认可，并陈述该中心在2015年3月15日前就已口头告知文晓春政府不让市场继续经营，双方还商量如何处理此事，文晓春提出不能张贴政府公告以免租户闹访，所以在书面告知书中就没有提到此事。关于2015年3月25日所收款项的性质，双方均认可是交纳截止到2015年6月1日前的租金，但对于为何在已通知解除合同的情况下仍收取到该日期的租金的原因，建安装晟中心解释为由于无法确定文晓春何时退场，且其已经对外招租，部分租户属于超期出租，为了弥补已经发生的及可能发生的损失，所以收取了截止到2015年6月1日前的租金。关于文晓春交纳的上述两笔共计282000元款项的组成，建安装晟中心表示第二期租金总额应为30万元，扣除第二份补充协议双方协商扣减的8万元，应收22万元，文晓春多缴纳的62000元包括了市场北区16号摊位自2014年7月15日至2015年7月15日一年的租金42000元，剩余2万元为市场一年的卫生费，此卫生费系双方口头约定，故未能提交证据予以证明，建安装晟中心还表示如解除合同则同意返还北区16号摊位2015年6月1日至7月15日期间的租金5000元及押金10万元。文晓春对该中心上述陈述不予认可，主张第二期租金应扣减数额为10万元，故建安装晟中心多收82000元，再扣除北区16号摊位2014年7月16日至2015年6月1日期间的租金24500元（扣除争创文明城区停业的三个月），故建安装晟中心应返还多收取的租金57500元。

       关于文晓春是否迟延交付租金一节，双方均认可按合同约定，2014年12月1日至2015年5月31日期间的30万元租金应于2014年12月1日交纳。文晓春陈述由于2014年12月1日市场处于关停状态，双方对火灾及停业损失情况一直在协商，2015年1月23日，在市场重新开业后，虽然双方仍未协商一致，仍主动交纳了10万元租金，补充协议达成后，建安装晟中心又于2015年3月15日发出迟延交付租金的通告并限期十日交付租金，故其又在十日内交纳剩余租金，因此不构成迟延交付租金的情节。建安装晟中心则陈述其接受文晓春交纳的第二笔182000元租金时，已明确表示合同已无继续履行可能，但对方坚持要求支付，并考虑到文晓春腾退房屋需要一定时间及其收取租户的押金尚未退还等因素，为避免或减少可能遭受的经济损失，该中心才接受其支付的租金，并非同意继续履行合同。

      建安装晟中心陈述该中心主张解除合同的主要原因为相关政策变化导致合同无法履行，并向法庭提供该中心与北京珊瑚虫上网服务有限公司（以下简称珊瑚虫公司）的房屋场地租赁协议及2015年3月11日北京市海淀兴华农工商公司（以下简称兴华农工商公司）发给珊瑚虫公司的通知书予以证明，通知书内容为根据海淀区集贸市场环境秩序专项整治工作即贯彻落实北京市工商管理局海淀分局关于对“非法商贩交易区”与“市场业态”开展集中整治工作的要求，晨光市场属于应关停的市场，通知于2015年3月16日前将晨光市场关闭。文晓春对上述证据的真实性及与本案的关联性均不认可，但未就此向法庭提供反证证明。建安装晟中心还向法庭提交了兴华农工商公司的证明，内容与其发给珊瑚虫公司的通知书内容一致，文晓春对该证明的真实性认可，与本案的关联性不认可。

      文晓春为证明其对市场投入的装修等损失，向法庭提交文显瑞与建安装晟中心员工赵策于2015年3月26日的谈话录音，在该录音中文显瑞提到对市场投入装修花了70多万；赵策提到文晓春的合伙人刘汉中在前一天交来182000元，在交纳租金时其已告知刘汉中政府的文件已经下来了，不可能再继续履行合同，但刘汉中表示交钱的目的是希望再干两个月，让他再收商户两个月的租金，其也告诉刘汉中现在交这个钱没用，按合同这笔租金应该在2014年12月1日交，超过30日可以解除合同；在双方谈到市场关停的情况时，赵策表示多天前就已经告知过文晓春一方政府不让市场开了；关于这182000元的款项组成，文显瑞表示包括垃圾费以及另一摊位的几万元租金。建安装晟中心对该谈话录音的真实性表示认可。

      文晓春主张建安装晟中心在2015年3月26日关停了市场，自此其再无法进入市场。建安装晟中心表示在向文晓春发出市场不能经营的通知后文晓春一方就无法联系上了，5月份，相关部门看到市场迟迟不能关闭就锁了大门，文晓春自己的人和物品于5月底撤出市场。

       文晓春主张其承租市场后，在火灾发生前投入的装修改造花费包括广告费18018元、安装监控设备13350元、建棚子17000元、摊位封板和地面24000元、灯具和大门23000元，火灾后用于房屋装修及人工费共花费152680元、广告费6000元，另购买验钞机花费3000元。文晓春表示在撤场时，验钞机没有拆走。监控设备也没有拆走。为证明其上述主张，文晓春向法庭提交了收据、装修工程表等证据材料予以证明，建安装晟中心对上述证据的真实性及与本案的关联性均不认可。

       文晓春主张由于建安装晟中心关停市场，导致其租赁的房屋及摊位无法使用，应退还2015年3月27日至2015年5月31日期间的租金共计89555元。文晓春还主张其在承租市场房屋及摊位后，又从任庆宝处承租市场内12间房屋，租期自2014年5月1日至2019年5月31日，第一年租金为1300元／间／月，租金已交至2015年4月30日，由于建安装晟中心关停了市场，导致其租赁任庆宝的8间房屋无法出租，损失租金12133元（2015年3月27日至2015年4月30日）。为证明上述主张，文晓春向法庭提交其与任庆宝的房屋租赁合同及房租收据予以证明，建安装晟中心对上述证据与本案的关联性不予认可，表示此租金为文晓春与任庆宝之间的问题，与该中心无关。

      上述事实，有双方当事人陈述，文晓春与建安装晟中心签订的《市场承包合同》、《房屋租赁合同》及两份补充协议，房租及押金收据，建安装晟中心向文晓春发出的两份通告，珊瑚虫公司与建安装晟中心的房屋场地租赁协议，兴华农工商公司向珊瑚虫公司发出的通知书及出具的证明等证据材料在案佐证。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，文晓春与建安装晟中心签订的《市场承包合同》、2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》及两份补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定内容全面履行各自义务。从合同性质上来看，《市场承包合同》虽名为承包合同，但合同内容约定的关于是市场内房屋及摊位租赁的权利义务问题，故该合同性质应属于租赁合同。

       现文晓春主张建安装晟中心隐瞒市场系非法市场的事实而向其出租房屋及摊位，导致其因该非法市场关停遭受经济损失，故建安装晟中心应承担相应的违约责任，但在《市场承包合同》第十二条中已载明晨光便民市场并非建安装晟中心营业执照范围内的经营项目，故文晓春在签订合同时已明确知晓该经营风险，如相关政府职能部门要求市场停止经营，则合同自动解除，且市场是否系非法市场属于政府行政管理的范畴，并不影响双方租赁合同的效力，亦不构成建安装晟中心承担违约责任的理由。根据查明的事实，晨光便民市场为临时性便民市场，现确实因相关政策调整被关停，故文晓春以此为由主张解除双方间的《市场承包合同》及《房屋租赁合同》，并由建安装晟中心承担双倍赔偿租金的违约责任的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

       对于建安装晟中心主张文晓春迟延交付租金，故其有权主张解除合同的反诉请求，本院认为，虽然双方均认可按合同约定该期租金的支付时间为2014年12月1日，但当时市场确实处于关停状态，且双方在2015年2月底就市场火灾及关停期间的损失承担及市场关停期间的租金扣减一事达成了补充协议，在该补充协议中建安装晟中心既未就文晓春迟延交付租金一事提出异议，也未限定该期租金的交纳时间，故从合同实际履行的情况来看，双方就该期租金的扣减问题进行了磋商，而补充协议达成后，文晓春在建安装晟中心于2015年3月15日发出限定十日内交付租金的通告后，在限定时间内交纳了剩余租金，故不宜认定文晓春应承担《市场承包合同》第七条迟延交付租金的违约责任，建安装晟中心据此为由主张解除合同于法无据，本院不予支持。而在建安装晟中心于2015年3月26日向文晓春一方下发解除合同并离场的告知书时起，双方的《市场租赁合同》及《房屋租赁合同》就因符合第十二条的约定解除条件而解除。综上，本院认定，文晓春与建安装晟中心签订的《市场承包合同》及《房屋租赁合同》已于2015年3月26日解除，故对建安装晟中心主张法院判决解除合同的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，根据合同约定，文晓春负有将租赁标的物交还给建安装晟中心的义务，但文晓春未就其撤场时间向法庭提供充分证据证明，应由其承担举证不能的不利后果，故本院对建安装晟中心关于文晓春自己的人和物品于2015年5月底撤场的陈述予以采信。现文晓春已将租金交纳至2015年5月31日，在双方合同于2015年3月26日解除后至文晓春撤场前，文晓春仍负有向建安装晟中心交纳房屋及摊位使用费的义务，故本院对文晓春要求建安装晟中心退还2015年3月27日至2015年5月31日期间未使用的房屋及摊位租金的诉讼请求不予支持。

      对于文晓春主张建安装晟中心应退还的多收取的租金一节，文晓春主张建安装晟中心同意免除第二期租金10万元，但未就此向法庭提供充分证据予以证明，故本院对此不予采信，根据双方补充协议的约定，建安装晟中心应免除的租金数额为8万元，而据此计算，对于多收取的62000元租金，双方均认可包含了市场北区16号摊位自2014年7月16日起一年的租金42000元，其中2015年6月1日至7月15日期间的租金建安装晟中心同意退还，本院对此不持异议；关于文晓春主张的还应扣除市场因海淀区争创文明城区关停期间的摊位租金的请求，鉴于双方未就此作出约定，补充协议所针对的租金扣减亦未涵盖此摊位的租金问题，而此期间摊位系因创建文明城区活动关停，并非文晓春一方原因所致，故按照公平原则，本院认定，北区16号摊位在2014年11月1日至2015年1月10日期间的租金亦应予以退还。而对于建安装晟中心所做此62000元中还包括2万元卫生费的陈述，虽未就此提供证据证明，但在文晓春提供的谈话录音中文显瑞确实提到此款项中还包括垃圾费和北区16号摊位的租金，故本院对建安装晟中心的陈述予以采信，进而对文晓春主张建安装晟中心返还此笔款项的诉讼请求不予支持。另，建安装晟中心表示若解除合同，同意退还文晓春押金10万元，本院对此亦不持异议。

       关于文晓春提出的建安装晟中心应赔偿其无法履行任庆宝之间合同的损失的主张，由于建安装晟中心并非文晓春与任庆宝之间房屋租赁合同的当事人，对于其从任庆宝处承租的房屋发生的租金问题，应由其向任庆宝主张，故本院对文晓春此项主张不予支持。

      关于文晓春主张其投入的市场装修及广告费等损失问题，根据《市场承包合同》约定，合同解除后，文晓春对房屋的改造、装修装饰及其他附加物无偿归建安装晟中心所有，故对于文晓春主张的市场装修材料及人工费损失，本院不予支持，但对于文晓春出资安装的监控设备及购买的验钞机，鉴于并不属于房屋装饰装修或附属设施且文晓春撤场时并未拆走，故此两笔花费应由建安装晟中心折价补偿给文晓春。

       综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：

      一、确认文晓春与北京建安装晟商贸中心签订的《市场承包合同》及二O一四年七月十六日签订的《房屋租赁合同》均于二O一五年三月二十六日解除；

      二、北京建安装晟商贸中心向文晓春退还多收取的租金人民币一万三千四百一十七元，押金人民币十万元，并支付补偿金人民币一万六千三百五十元，上述款项共计人民币十二万九千七百六十七元，于本判决生效后七日内履行；

      三、驳回文晓春其他诉讼请求；

      四、驳回北京建安装晟商贸中心其他反诉诉讼请求。

      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

      本诉案件受理费二万零二百四十六元，由文晓春负担一万八千七百一十五元，已交纳；由北京建安装晟商贸中心负担一千五百三十一元，于本判决生效后七日内交纳。

      反诉案件受理费一万零三百元，由北京建安装晟商贸中心负担，已交纳。

      如不服本诉或反诉判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交本诉或反诉上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳本诉或反诉上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　隋秋红

人民陪审员　　贾玉英

人民陪审员　　宋秀珍

二〇一五年十月十日

书　记　员　　杨　静