【网友提问】

我们小区的物业公司服务质量特别差，我们想等他们整改后再交物业费，可不可以？

【律师解答】

众所周知，物业公司的主要职能是为广大业主提供物业服务的。没有特别理由，是不可以拒交物业费的，因为这样有可能影响物业公司对整个小区的服务，对其他业主的权益造成重大损害。但是，符合以下条件的，广大业主可以据此拒交或者少交物业费。

1、因为质量问题，开发商还未交付房屋的，由开发商缴纳物业费，与业主无关；

2、如果全体业主能够举证证明，物业公司未履行物业合同服务责任的。但是谁主张谁举证，业主出具的证据必须有全面完备，具有极强的证明力；

3、服务质量问题。如果物业公司提供的服务质量与《物业合同》中的约定不符，也就是其提供的物业服务质量远远达不到《物业合同》记载的内容的；

4、广大业主查实，物业公司确实没有物价管理部门各项审批文件原件；

5、物业公司在未经过全体业主的同意，擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准。

【法律规定】

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)>的通知》 第22条 有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用： 

(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；

(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

【律师提醒】

以下两种情况，业主无权拒交或者少交物业费：

1、未实际居住使用不可拒交物业费！

物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等公共服务。所以，即便业主未入住，也不可拒交小区的物业费，除非物业公司明确指出不交钥匙可以不交物业费。

2、业主不能以自己没有签订《物业服务合同》为由拒绝支付物业费！

 这是因为《物业服务合同》的签订是经过业主委员会同意的，而业主委员会的决定对全体业主均具有法律效力。所以，只要物业公司已经向广大业主提供了物业服务且业主已经接受该服务的，业主就应缴费。