【网友提问】

有一套小产权房，如果买的话，有没有什么风险？

【律师解答】

小产权房并非法律概念，仅仅是民间称谓。是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

在日常生活中，欲购买小产权房的人群通常基于两个原因：第一、小产权房的价格比商品房价格低；第二、寄希望将来拆迁拿到巨额赔偿金。但是根据我国相关法律规定，小产权房不具有房屋的所有、使用、出让的权利，无法办理产权登记手续。村民对宅基地也只有使用权，村民将房屋卖给本集体经济组织以外的成员，不受到法律认可与保护，也不得办理土地使用证、房产证、契税证等房产手续，买卖双方签订的《小产权买卖合同》可能自始无效。

【法律规定】

根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条之相关规定：“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”

【律师提醒】

风险一：合同无效！签订的《小产权买卖合同》，除非买受人取得村集体成员身份，或者该集体土地依法转为国有土地的，否则该合同随时可能被出卖人主张无效！合同自始无效后，出卖人可要求买受人返还出卖房屋，此时买方未必能够拿回已经支付的购房款和押金。因为如果买受人明知是小产权房而购买的，具有一定的过错责任，根据我国法律相关规定，应当承担与其过错相应的缔约过失责任。

风险二：无法获得拆迁安置补偿费用！假以时日，当小产权房面临拆迁时，由于买受人不具备本集体经济组织成员身份，因此不享有相应的拆迁利益。拆迁安置补偿费用会直接划拨至出卖人名下，出卖人是否会将该笔拆迁费用转到买受人名下，就不得而知了。

由此可见，购买小产权房风险巨大，最后有可能会落得房钱两空的境地。因此，签订《小产权房买卖合同》时，请务必谨慎！