【网友提问】

贾某与陈某婚后购买了一栋别墅，但是仅登记了贾某一人。两年后贾某与不知情的李某约定，李某在两年内仅做自己的情人，随叫随到，并将别墅以400万的市价卖给了李某并办理了过户，李某属于善意取得吗？

【律师解答】

所谓善意取得，是指无权处分人将其占有的动产或者错误登记在其名下的不动产转让给善意第三人，善意受让人依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权。根据《民法典》第三百一十一条的规定，不动产的善意取得需满足五个条件：1、房屋的不动产登记簿登记错误；2、登记名义人以自己的名义出卖、抵债等；3、受让人受让时不知情；4、以合理价格出卖；5、完成了过户登记。

贾某与李某的房屋买卖虽已满足善意取得的全部条件，但是双方的合同约定已违背善良风俗，房屋买卖合同无效，根据《物权法解释（一）》的相关规定，李某不能善意取得别墅的所有权。

【法律依据】

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)

第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持： （一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效； （二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

【律师提示】

具有下列情形之一的，应当认定受让人是恶意： （一）登记簿上存在有效的异议登记； （二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意； （三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项； （四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； （五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。