【网友提问】

商品房预售合同是否必须以登记为生效要件，不登记有没有效？

【律师解答】

根据我国法律相关规定，已经成立的合同的效力一般分为三种情况，第一种是依法成立的合同，自成立时生效；第二种是，效力待定的合同，包括无民事行为能力人或者限制民事行为能力人签订的合同；因欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或者显失公平等意思表示有瑕疵的合同；无权处分、无权代理的合同。第三种是无效的合同。

那么，商品房预售合同必须经过登记才可以生效吗？在司法实践中，认为没有经过登记的商品房预售合同是无效的。但是不是的，商品房预售合同作为不动产买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效，登记仅仅是物权变动的生效要件。登记备案属于预售人的义务，不是商品房合同生效的条件，预售未按照规定登记备案，预售人会受到行政处罚，但是不影响合同的效力。

【律师提醒】

 虽然，登记不是预售合同生效的条件，但是，如果预售人与预购人在合同中明确约定，以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，应当以约定的内容为主。但是即便约定了以登记备案手续为生效条件的，一方当事人已经履行了主要义务，对方也通过实际行动接受的，即便未登记备案，合同也已经生效。