【网友提问】

您好，我看了您之前关于“承包人的建设工程价款优先受偿权”的问答，请问我们商品房购房者的权益是怎么保护的？

【律师解答】

根据最高法发布的《执行异议和复议案件规定》以及《九民纪要》的相关规定，符合以下条件的商品房消费者享有“消费者的物权期待权”。

一、需要在法院查封前就已经订立书面商品房买卖合同，且该商品房买卖合同无效力瑕疵。在法院查封该商品房后，再订立商品房买卖合同的，其并不具有值得保护的基于交易产生的信赖利益。

二、购买该商品房是为了居住，且买受人名下除涉案房屋外，在设区的市或县级市范围内没有用于居住的房屋或虽有一套房屋但包括涉案房屋在内的面积仍属于满足基本居住需要。比如家庭成员众多，四世同堂，虽然在市内已经有了一套60平米的房子，但是根本住不开，只能又买了一套100多平米的房子。

三、消费者已经支付的价款超过合同约定的总购房款的50%，若虽没有支付超过50%的购房款，但按照约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照法院的要求交付的，也可以认定为符合该要求。

在法院对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，可以提出异议以排除强制执行，其效力大于“承包人的建设工程价款优先受偿权”以及建设工程的抵押权人，排除强制执行后法院不会对该房屋进行拍卖、变卖，您可请求开发商继续履行合同，为您过户，以保障您的权益。

【法律依据】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《九民纪要》第125条【案外人系商品房消费者】。

《九民纪要》第126条【商品房消费者的权利与抵押权的关系】。

【律师提醒】

该项规定是针对商品房销售不规范的现象作出的例外规定，因此实践中在适用时会严格把握条件，不符合《九民纪要》125条规定的“商品房消费者”的条件，属于一般的房屋买卖合同买受人的应当适用《执行异议和复议案件规定》第28条的规定。