刘某全款购买了某房地产公司的一套商品房，并办理了预告登记。目前房地产公司被债权人申请破产且已被法院受理，请问刘某能不能就设立了预告登记的商品房优先受偿？

【也迪律师解答】

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》担保部分的解释第五十二条的规定在一定程度上允许预告登记权利人就抵押财产优先受偿，肯定了预告登记的效力。具体需要注意区分抵押人是否进入了破产程序中：

第一、对于未进入破产程序的抵押人：1、已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，允许优先受偿，抵押权自预告登记之日起设立。2、在存在“尚未办理建筑物所有权首次登记”、“预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致”或者“抵押预告登记已经失效”三种情形之一，并最终导致不具备办理抵押登记条件，不支持预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿。

第二、对于进入破产程序的抵押人：除在人民法院受理破产申请前一年内，对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的外，办理了抵押预告登记的抵押财产属于破产财产， 可以就登记的财产优先受偿。